Gewerbeimmobilien Finanzierung

Die gewerbliche Baufinanzierung – diese Dinge sollten Sie wissen

Bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung handelt es sich um eine praktische Möglichkeit, Immobilien für ein Gewerbe oder Unternehmen zu finanzieren. Der Einsatz ist sehr vielfältig und diverse Parteien nutzen sie.

Dies können beispielsweise (private) Personen sein, die gemischt genutzte Wohnimmobilien (mit Praxis oder Geschäftsflächen) kaufen, Wohnungsbaugesellschaften die Wohnungskäufe durchführen oder Unternehmen die neue Büro-, Produktions- oder Logistikflächen brauchen oder für Investoren die gewerbliche Immobilien anbinden wollen.

Auch wer entsprechende Flächen Renovieren möchte, greift auf gewerbliche Immobilienfinanzierungen zurück.

Was Sie bei der Finanzierung beachten müssen und wie Sie Ihre Chancen für Zusagen steigern können, dass erfahren Sie hier.

Inhalt

Die gewerbliche Baufinanzierung – diese Dinge sollten Sie wissen
Vorab: Was ist die Gewerbeimmobilien Finanzierung?
Welche Unterschiede gibt bei der gewerblichen Finanzierung?
Wo gibt es gewerbliche Finanzierungen für Immobilien?
Was für die gewerbliche Immobilienfinanzierung benötigt wird…
Ist die gewerbliche Finanzierung „schwieriger“ als die Private?
Für wen wird die gewerbliche Finanzierung relevant?
Tipps für eine erfolgreiche Gewerbeimmobilien Finanzierung
Fazit

Vorab: Was ist die Gewerbeimmobilien Finanzierung?

Bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien handelt es sich um die Finanzierung von (neuen) Geschäftsräumen. Sie kann aber auch für großangelegte Renovierungsarbeiten verwendet werden. Beispiele sind Ladengeschäfte, Bürogebäude, Produktions-, Logistikhallen oder Arztpraxen.

Aber auch Privatgebäude, die teilweise gewerblich genutzt werden (wie etwa ein Wohnhaus mit einem Supermarkt, Arztpraxis etc.) können über einen gewerblichen Kredit finanziert werden.

Welche Unterschiede gibt bei der gewerblichen Finanzierung?

Grundsätzlich unterscheidet sich die Gewerbeimmobilien Finanzierung nicht von der Finanzierung privater Objekte. Kreditnehmer müssen einen entsprechenden Antrag stellen, der von der Bank geprüft, verhandelt und hoffentlich genehmigt wird.

Dennoch gibt es einige Unterscheide bei der gewerblichen Finanzierung, die Sie beachten sollten.

  • Die Finanzierung gewerblicher Immobilien ist normalerweise deutlich umfassender
  • Risikoanalysen und Ertragsberechnungen sind schwieriger und somit arbeitsintensiver bei der Prüfung, als bei privaten Immobilien (bei denen in der Regel ein festes Einkommen des Kreditnehmers zur Verfügung steht)
  • Viele gewerbliche Immobilen/Flächen werden teilweise nur kurz- oder mittelfristig vermietet und zeigen teilweise sehr unterschiedliche Vermietungskonzepte
  • Banken müssen komplexere Risiken bewerten, wie Nachfrage, Eignung, Bewertung etc. (gegenüber einem recht homogenen Wohnungsmietermarkt mit vielen vergleichbaren Situationen und Erfahrungswerten)

Entsprechend kann die Prüfung vor der Genehmigung eines Kredites bei der gewerblichen Finanzierung deutlich umfangreicher ausfallen.

Wie bei einem privaten Kredit sind auch bei der Gewerbeimmobilien Finanzierung entsprechende Sicherheiten oder Eigenkapital wünschenswert / erforderlich.

Wo gibt es gewerbliche Finanzierungen für Immobilien?

Wie bei einer privaten Finanzierung auch, ist es möglich eine gewerbliche Finanzierung bei der (Haus-) Bank zu beantragen.

Darüber hinaus gibt es aber auch spezielle (unabhängige) Finanzvermittler, die sich auf die Gewerbeimmobilien Finanzierung spezialisiert haben.

Die Konditionen und Bedingungen sind bei jedem Anbieter unterschiedlich und werden in der Regel individuell verhandelt. Finanzvermittler haben hier oft den Vorteil, dass diese diverse Banken in der Datenbank haben, die Vorlieben der Finanzierungsformen und Arten kennen und welche Zinsniveaus in etwa erzielbar sind.

Hausbanken haben den (starken) Vorteil, dass diese oft Kreditnehmer bereits sehr gut kennen und die Zahlungsfähigkeit besser einschätzen zu können.

Tipp: In der Praxis hat es sich etabliert, die Hausbank und auch den unabhängigen Finanzvermittler anzusprechen und sich einen umfassenden Überblick über die Optionen zu verschaffen.

Was für die gewerbliche Immobilienfinanzierung benötigt wird…

Für eine gewerbliche Finanzierung von Immobilien müssen Kreditnehmer in der Regel die gleichen Voraussetzungen wie für eine private Finanzierung erfüllen. Zunächst einmal bedeutet das, dass ein gewisses Eigenkapitel und Sicherheiten eingebracht werden sollten.

Zudem stellt sich die Frage, wird die Immobilie vermietet oder eigengenutzt? Entsprechend kann auch die Einschätzung der Zahlungsfähigkeit sehr vielfältig sein. Wenn der Kreditnehmer gleich Mieter ist, ist nur dessen Solvenz zu betrachten.

Wenn die Finanzierung aber beispielsweise für ein größeres Gebäude mit einem (oder mehreren) langfristigen Mieter vorgesehen ist, wird sehr wahrscheinlich auch die Solvenz des Mieters genauer geprüft.

Darüber hinaus können auch Gutachten oder Geschäftsberichte von Kreditnehmer und Mieter sinnvoll sein und von Banken gerne abgefragt, um zum Beispiel Umsätze, Gewinne und Geschäftsentwicklung zu prüfen. Auch aktuelle Berichte zu Ertragsberechnungen, -prognosen oder Informationen zu den geplanten Umsätzen können hilfreich sein.

Wenn die gewerbliche Finanzierung für eine Renovierung in einem bestehenden Objekt beantragt wird, kann auf bestehenden Ist-Zahlen und einen historischen Cashflow aufgebaut werden. In diesem Fall sollten in der Regel bereits eine Vielzahl an Informationen über den Ertrag, die Kosten und Einnahmen aus den letzten Jahren des Objekts vorliegen.

Wer plant ein bestehendes Objekt zu kaufen und zu übernehmen, kann diese Informationen in der Regel vom Verkäufer erhalten.

Handelt es sich hingegen um einen Neubau, werden diese Informationen oft geschätzt oder von Gutachtern ermittelt. Im Zweifel sollten aber besser konkrete und belastbare Mietverträge oder Absichtserklärungen vorliegen. Banken mögen Sicherheiten und konkrete Werte.

Ist die gewerbliche Finanzierung „schwieriger“ als die Private?

Auf jeden Fall ist die gewerbliche Finanzierung anders…

Bei der gewerblichen Finanzierung sind für die Banken in der Regel (deutlich) höhere Kosten und größere Risiken im Spiel, als dies bei einer privaten „simplen Wohnungs-/Haus-Finanzierung“ der Fall ist.

So macht es zum Beispiel einen großen Unterschied ob Renovierungs- oder Anschaffungskosten für ein Eigenheim oder beispielsweise für ein Einkaufszentrum entstehen.

Entsprechend sind die Darlehenssummen bei privaten Finanzierungen erfahrungsgemäß kleiner als bei gewerblichen.

Finanzieren Käufer die eigene Wohnung oder das eigene Haus, ist das Risiko für den Kreditgeber einigermaßen absehbar. Der Käufer hat einen (hoffentlich) festen Arbeitsvertrag mit einem Gehalt. Die Ausgaben sind üblicherweise in einer bekannten Bandbreite. Für die Banken gibt es aufgrund ihrer Erfahrung meist nur sehr wenige Unklarheiten und Unsicherheiten.

Bei einem Gewerbe sieht das in vielen Fällen anders aus. Hier lässt sich oft nur schwer kalkulieren, welche Risiken aufkommen oder welche Erträge und Gewinne das Unternehmen und/oder das Gebäude (nachhaltig) erzielen werden.

Wird die Fläche beispielsweise überwiegend an einen Hauptmieter vermietet, hat die Bank das Risiko auf Kreditnehmerebene und auch in gewisser Hinsicht in der Bewertung der Mietverträge und wie sicher diese sind.

In welchem geschäftlichen Umfeld bewegen sich Kreditnehmer (und Mieter)? Ist dies zyklisch, sicher oder in einer absteigenden Branche? Hier stellen sich oft sehr viele Fragen, die die Banken gerne beantwortet wissen.

Um Risiken zu minimieren, führen die Kreditgeber genaue Risikoabschätzungen durch und beziehen dabei Lage, wirtschaftliche Situation der Region, des Umfelds, der Branche oder auch Vermietungsalternativen und andere Aspekte mit ein.

Auch sind oft die Darlehensvolumen für die Banken relevant, denn umso höher diese sind, desto interessanter wird es für die Banken meist.

Der Aufwand für die Kreditprüfung ist oft vergleichbar, egal ob die Bank 1 Mio., 10 Mio. oder 100 Mio. EUR finanziert

Bei der Finanzierung von gewerblichen Objekten sind somit oft (deutlich) höhere Risiken und Kosten im Spiel sind und das damit verbundene Prüfungsverfahren durchaus aufwendiger (verglichen mit dem Privatkredit). Mit etwas Planung und Vorbereitung sowie der tatkräftigen Zusammenarbeit der beteiligten Partner sind viele Stolpersteine überwindbar.

Für wen wird die gewerbliche Finanzierung relevant?

Vorab: Für die Anschaffung oder den Bau von Büroimmobilien, Logistik- oder Produktionshallen sollte klar sein, dass diese in den gewerblichen Bereich fallen.

Zur Abgrenzung: Die Gewerbeimmobilien Finanzierung kommt für die Objekte in Frage, bei denen gewerbliche Räume enthalten sind oder das ganze Objekt gewerblich als Logistikfläche, Lager, Arzt-Praxis, Supermarkt, Frisör, Büroimmobilie oder oder oder genutzt wird.

Einige Beispiele für die Abgrenzung der Privat- und Gewerbeimmobilien Finanzierung:

  1. Ein promovierter Mediziner möchte gerne eine Arztpraxis eröffnen. Ein entsprechendes Gebäude bzw. eine passende Räumlichkeit ist bereits gefunden. Für den Kauf kann eine gewerbliche Finanzierung beantraget werden.
  2. Eine weitere Möglichkeit, für die gewerbliche Finanzierung ist auch der Kauf eines Wohnhauses. In diesem befindet sich jedoch im Erdgeschoss ein Ladenlokal (oder beim der Arzt Beispiel die Praxis). Während der Arzt die Praxis selber betreibt, kann es bei dem Ladenlokal eintreten, dass dieses vermietet werden soll. Auch in diesem Fall kann eine Gewerbeimmobilien Finanzierung genutzt werden.
  3. Wäre hingegen geplant, das Ladenlokal / die Praxis privat zu nutzen oder gar zu einer Wohnung umzubauen, dann käme der gewerbliche Kredit hier nicht in Frage und eine private Finanzierung anzugehen möglich

Grob kann gesagt werden, dass für Wohnimmobilien mit Gewerbeflächen eine gewerbliche Finanzierung in Frage kommt. Bei reinen Gewerbeimmobilien ist der Fall hingegen klar.

Tipps für eine erfolgreiche Gewerbeimmobilien Finanzierung

Für die erfolgreiche Finanzierung für das neue Gewerbe oder für zumindest bessere Chancen, kann bereits im Vorfeld einiges getan werden. So sollten zum Beispiel bereits bei der Suche nach der Immobilie oder dem Bauplatz einige Aspekte berücksichtigt werden.

Ist die Location interessant beziehungsweise für den Nutzungszweck geeignet und ist das Umfeld wirtschaftlich stabil oder ist sogar (Wachstums-) Potential vorhanden?

Immer wieder hört man im Immobilienbereich:

„Lage, Lage und nochmal Lage…!“

Was auch bei Gewerbeimmobilien nicht anders ist. Es sollten alle Informationen gesammelt werden. Für den Kreditnehmer ist es wichtig zu wissen was er da kauft und für die Bank auch 😉

Am besten wird im Vorfeld eine umfassende Mappe mit Unterlagen angefertigt, die über entsprechende Geschäftsberichte, Business Pläne samt Planungen, Nachforschungen (Mieter,) Objekt und Umfeld etc. verfügen sollte.

Darüber hinaus sollten auch Themen wie mögliches Eigenkapital oder Sicherheiten geklärt sein.

Können im Erstgespräch die Möglichkeiten zu Sicherheiten und Eigenkapital klar aufgezeigt und Top-Unterlagen mit umfassenden Informationen präsentiert werden, können beim Kreditgeber bereits erste Punkte gesammelt werden.

Kreditnehmer sind somit für ein erstes Gespräch gut gewappnet und die Prüfung der Bank kann zeitnah und reibungslos betreut werden.

Fazit

Die Gewerbeimmobilien Finanzierung unterscheidet sich im Ablauf nicht grundlegend von einer privaten Finanzierung.

Durch die höheren Kosten und das größere Risiko ist das Verfahren jedoch aufwendiger und dauert aufgrund von Risikobewertungen etc. auch meist länger.

Sicherheiten oder Eigenkapital sind privat wie gewerblich ein Muss. Darüber hinaus können Sie das Verfahren beschleunigen, wenn Sie aktiv mitwirken und bereits im Vorfeld Unterlagen sammeln und einreichen.